Page 18 - מגזין בית המשפט! גליון 1004

‫האם היתר הבניה‬
‫קובע את שטח הדירה?‬
‫יזם שינה תכנון של דירות בלא קבלת היתר לשינוי‪ ,‬כיום טוען שכן כי‬

‫מגיע לו שטח נוסף לפי ההיתר‪ .‬מי צודק?‬

‫האם ניתן היה לגלות את הבעיות ולהימנע מהן או‬ ‫עו"ד מורן ליברמן מומחית לדיני מקרקעין מסבירה‬
‫לפחות להיערך להן?‬ ‫כיצד ניתן להיזהר מבעיות תכנוניות ומחלוקות‬
‫עתידיות בדבר שטחי דירות ובעלויות והאם ניתן‬
‫חשוב להדגיש כי כאשר מדובר ברכישה מכונס‬
‫נכסים אמנם הנכס נמכר נקי מכל חוב ולרוכש יש‬ ‫לגלות ולהסדיר מראש בעיות?‬
‫הגנה מפני שעבודים ועיקולים‪ ,‬אך האחריות‬
‫לבדיקת מצבו התכנוני של הנכס‪ ,‬חריגות בניה‬ ‫פעמים רבות מגיעים סיפורים מעניינים למשרדי‬
‫וליקויים מוטלת על כתפי הרוכש והוא לא יוכל‬ ‫אשר מעלים סוגיות הרות גורל לבעלי נכסים‪ .‬בעלי‬
‫דירות ורוכשים נאלצים להיגרר לריבים על שטחים‬
‫לטעון להסתמכות או הטעיה‪.‬‬ ‫בשאלות שיעסיקו את מיטב המוחות‪ .‬האם ניתן היה‬
‫שימו לב‪ ,‬הוויתור על טענות בחוזה הרכישה‬ ‫למנוע את המחלוקות? איך ניתן להיזהר? ומי צודק?‬
‫מהכונס הוא ויתור כלפי המוכר והכונס‪ ,‬אך הטענה‬ ‫אחד מהמקרים אשר הגיעו למשרדי עסק במחלוקת‬
‫הנטענת כיום מופנית כלפי שכניו )במאמר מוסגר‬ ‫מורכבת אשר מנעה מבעל דירה למכור את דירתו‬
‫ככל והיה מיוצג יתכן ויוכל לבוא בטענה כלפי עורך‬ ‫במשך זמן רב ולהסתכן בהפרת התחייבויות מול‬
‫דינו ואולי אף כלפי העירייה אשר לא רשמה כל‬
‫צדדים שלישיים‪.‬‬
‫הערה בדבר חריגה מהיתר ככל והייתה מודעת(‪.‬‬ ‫יזם בנה בנין‪ ,‬שינה את התכנון‪ ,‬איחד שטחי דירות‬
‫האם ניתן לגלות מראש ‪ -‬כאשר המשרד מייצג‬ ‫וחילק אותם לפי בחירתו ללא קבלת היתר על‬
‫רוכש דירה כחלק מהבדיקות המקדמיות נערוך‬ ‫השינויים‪ .‬על אף שמדובר בהקטנת מספר היחידות‬
‫בדיקה יסודית ומקיפה של המסמכים התכנוניים –‬ ‫בבניין ולא בתוספת זכויות בניה מדובר בשינויים‬
‫תיק הבניין‪ ,‬היתר הבניה‪ ,‬תוכניות הבניה‪ ,‬הנמצאים‬ ‫מהותיים בתמהיל הדירות והדבר מחייב היתר‪.‬‬
‫בעירייה‪ ,‬ונשווה למצב הבנוי בפועל‪ .‬בנוסף נעיין‬ ‫בחלוף ‪ 20‬שנה רכש אדם מכונס נכסים דירה בבניין‬
‫במסמכי הבית המשותף‪ ,‬ככל ונרשם‪ ,‬נשווה בין‬ ‫)להלן‪" :‬בעל הדירה"( – תנסו לדמיין ‪ -‬הדירה‬
‫תשריט הבית המשותף ובין תשריט ההיתר‬ ‫הנרכשת היא דירה חד‪ -‬מפלסית ומהווה חיבור של‬
‫בעירייה‪ ,‬נעיין בתקנון הבית המשותף אשר יספר‬ ‫הקומה הראשונה של ‪ 2‬דירות דופלקס במקור לפי‬
‫לנו על הצמדות ורכוש משותף‪ ,‬זכויות הבניה ועוד‪.‬‬ ‫ההיתר‪ .‬הקומות העליונות של ‪ 2‬הדופלקסים‬
‫שנחתכו סופחו מחצית לדירת דופלקס מצד אחד‬
‫האם בעל הדירה צודק?‬
‫חשוב להבין כי‪ ,‬היתר הבניה מתייחס לפן הרישוי –‬ ‫ומחצית לדירת דופלקס מצד שני‪.‬‬
‫האם מותר או אסור לבנות‪ ,‬הוא אינו מצביע על‬ ‫לאחר ‪ 10‬שנים בהן גר בעל הדירה בדירתו מבקש‬
‫שכנו למכור את דירת הדופלקס המורחבת שלו‬
‫שיוך קנייני‪.‬‬ ‫ובעל הדירה פתאום מעלה טענה כי‪ ,‬השטח שמעל‬
‫הרישום בטאבו לעומת זאת מצביע על שיוך קנייני‪,‬‬
‫במקרה של בית שאינו רשום כבית משותף – הסכם‬ ‫דירתו שייך לדירה שלו על פי ההיתר‪.‬‬
‫שיתוף רשום ותשריט או אישורי זכויות וההסכמים‬ ‫האם הוא צודק?‬

‫אשר נחתמו עם הרוכשים‪.‬‬ ‫האם העובדה כי הקונה חתם על רכישת הדירה‬
‫נבחן איזו זכות בעל הדירה רכש בהסכם הרכישה‬ ‫‪) AS-IS‬כפי שהיא איך שהיא( מכונס נכסים תאיין‬

‫מהכונס‪ ,‬כיצד רשומות הזכויות בטאבו ובמסמכי‬ ‫את טענותיו?‬

‫‪*CKT UV[NG‬‬ ‫∞‪∞≥≠µ≤≤µµπ‬‬

‫אחימאיר ∑‪ ¨±‬מרכז שוסטר‬

‫רמת אביב ג‪ß‬‬
‫‪17‬‬